Zelenika · Foto: 2e1a0, CC BY-SA 3.0
Kann ein Ausländer in Montenegro eine Immobilie kaufen?
Ja. Wohnungen, Häuser und Baugrundstücke kauft ein Ausländer zu denselben Bedingungen wie ein Staatsbürger, ohne Einschränkung nach Staatsangehörigkeit. Nicht erwerben kann er Agrarland, Wald, Grund auf Inseln und im 1-km-Streifen an der Landgrenze — außer einer solchen Fläche bis 5.000 m² zusammen mit dem Wohnhaus darauf.
Welche Steuern zahlt der Käufer?
Grunderwerbsteuer: 3 % bis 150.000 €, 5 % auf den Teil von 150.000 bis 500.000 €, 6 % über 500.000 €. Erklärung und Zahlung innerhalb von 15 Tagen nach dem Vertrag. Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger entfällt sie — im Preis sind bereits 21 % MwSt. enthalten.
Was kosten Notar und Eintragung?
Die Notargebühr ist seit April 2026 gesetzlich festgelegt: 480 € für einen Vertrag bis 120.000 €, danach +13 € je angefangene 15.000 €, zzgl. MwSt. Die Eintragung im Kataster kostet etwa 15 €. Ein vereidigter Übersetzer, falls nötig, kommt hinzu.
Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer?
Sie wird von der Gemeinde festgelegt. In Herceg Novi: 0,25 % des Schätzwerts, wenn es Ihr Hauptwohnsitz ist und Sie dort gemeldet sind, und 0,55 % für eine Zweitwohnung. Zahlung in zwei Raten: bis 30. Juni und bis 31. Oktober.
Erhält man mit dem Kauf eine Aufenthaltserlaubnis?
Ja — befristeter Aufenthalt für 1 Jahr mit Verlängerung. Seit 17.01.2026 muss bei neuen Anträgen der Wert laut Grunderwerbsteuerbescheid mindestens 150.000 € betragen; für Bürger der EU, Norwegens, Islands, Liechtensteins und der Schweiz gilt die Schwelle nicht. Für die Verlängerung ist die Zahlung der Steuern nachzuweisen. Arbeiten darf man mit dieser Erlaubnis nicht — dafür braucht es eine eigene Genehmigung.
Wie wird bezahlt?
Nach Änderungen des Geldwäschegesetzes (seit 12.05.2026, laut Presse) darf ein Geschäft über 10.000 € nur über ein Konto bei einer montenegrinischen Bank bezahlt werden, sonst lehnt der Notar ab. Eröffnen Sie das Konto rechtzeitig: Banken lehnen Nichtansässige ohne Aufenthaltserlaubnis oft ab. Das Geld kann auf das Anderkonto des Notars eingezahlt werden — er gibt es nach der Unterzeichnung an den Verkäufer frei.
Wie läuft der Kauf ab und wie lange dauert er?
Meist zuerst ein Vorvertrag beim Notar mit Anzahlung, üblich sind etwa 10 %: Tritt der Käufer zurück, behält der Verkäufer sie; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Danach Kaufvertrag beim Notar, Steuererklärung und Eintragung im Kataster. Ein Ausländer ohne Wohnsitz in Montenegro erhält eine Steuernummer und benennt einen Steuervertreter. In der Praxis vergehen 4–8 Wochen von der Einigung bis zur Eintragung.
Kann ich über eine Firma kaufen?
Ja: Eine montenegrinische d.o.o. wird mit Kapital ab 1 € gegründet. Eine Wohnung der Firma gilt steuerlich aber immer als Zweitwohnung (in Herceg Novi 0,55 % jährlich), und die Firma hat Buchhaltungskosten. Entscheiden Sie das mit einem Anwalt für Ihren Fall.
Bekommen Ausländer eine Hypothek?
Bei einigen Banken ja, aber zu strengeren Bedingungen als Einheimische. Lovćen banka — bis 10 Jahre und eine Einlage von mindestens 50 % des Kredits. Hipotekarna banka — bis 10 Jahre, 20 % Eigenkapital. CKB — nur mit Aufenthaltserlaubnis und Arbeit in Montenegro.
Brauche ich ein Visum?
Ab 01.11.2026 führt Montenegro Visa für Bürger Russlands, Belarus', Chinas, der Türkei und Saudi-Arabiens ein. Ukrainische Staatsbürger reisen bis 90 Tage visumfrei ein. Den Kauf können Sie auch ohne Anreise abschließen — mit notarieller Vollmacht.
Wozu eine Prüfung, wenn ohnehin ein Notar den Kauf begleitet?
Der Notar prüft die Form des Geschäfts und die Rechte der Parteien. Risse, Feuchtigkeit, Elektrik, Streit mit Nachbarn oder Preise vergleichbarer Objekte prüft er nicht. Und ein Haus bis 300 m² unterliegt per Gesetz gar keiner technischen Abnahme. Genau das deckt unsere Prüfung ab.